6月13日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，听取构建房地产发展新模式和推进好房子建设有关情况汇报。会议提出，构建房地产发展新模式，对于促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义，要着眼长远，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度。
业内人士分析称，上述会议定调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，表明中央已经注意到近期市场的微幅波动，并及时给出指导，这为市场释放了政策进一步加力的积极信号，对当前市场预期将产生积极影响。
自2024年以来，新房与二手房市场的分化变得格外醒目。一方面是二手房库存持续高企带来的价格承压，另一方面是包括招商蛇口（001979.SZ）在内的头部房企在核心城市打造的高品质项目频频触发摇号抢购。2024年，西安招商揽阅项目以全年1589套的销量登顶单盘销冠；南京金陵序项目成为当地唯一摇号且“日光”的豪宅项目；武汉武昌序项目实现160天“闪电”清盘。
这些热销场景背后，招商蛇口正经历一场静默的价值重构。据克而瑞统计，招商蛇口2024年以2193亿元的销售金额稳居全国房企排行榜第五位，继续保持在行业第一阵营。在行业净利润普遍腰斩的寒冬中，招商蛇口货币资金余额突破千亿元大关，综合融资成本降至2.99%，为行业最低水平。
精准投资
房地产市场的分化从未如此清晰。2024年，当全国二手房价格受库存高企持续承压时，招商蛇口在核心城市的新盘却屡现“日光”盛况。这种结构性分化的底层逻辑在于供给端的“双重革命”，即全国新房供应总量收缩，优质房企的产品品质却在升级。
招商蛇口敏锐捕捉到这一趋势转变。随着房子回归居住本质，购房者正从单纯追求性价比转向为审美认同和生活方式买单。基于此，招商蛇口打破标准化产品体系，推出四大差异化产品线——玺系、天青系、启序系、揽阅系。2024年，“天青系”长沙天青府项目20天蓄客3000组，首开即摇号，去化率超9成；“启序系”南京金陵序项目创下10.82亿元的单日销售纪录；“揽阅系”西安招商揽阅项目登顶当地单盘销冠。
今年5月，招商蛇口位于上海静安区的康定壹拾玖项目，和位于杭州的天青岳项目均实现首开即当日售罄。除此之外，有着十年品牌沉淀的“玺系”深圳招商玺项目于2024年12月如期交付，凭借建筑美学和玺系品质惊艳城市，打造世界滨海生活范本。
克而瑞发布的《2024年度中国房地产企业产品力TOP100》榜单显示，招商蛇口产品力排名跃升至第四。这背后，离不开其精准的城市深耕战略。
2024年，招商蛇口在“核心10城”的投资金额占比分别达90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59%。
这种聚焦带来的是市占率的实质性提升。2024年，招商蛇口在上海、深圳、南京、苏州、成都等14个城市进入当地销售金额排名前五，其中在西安、长沙、合肥、南通、徐州五城登顶销冠。据招商蛇口管理层披露，2024年新增地块收益率将比2023年更高，或能够达到20%以上，这也将是未来公司贡献销售业绩和结转利润的重要来源之一。
与此同时，当多数房企仍在三四线城市库存泥潭中挣扎时，招商蛇口已通过“存货换仓”完成资产质量的蜕变。一方面，针对存量，招商蛇口通过老盘新做、降本增效、退换地等举措，积极掘金，同时通过计提减值提前释放资产风险，夯实存货账面价值；另一方面，公司积极补充核心城市项目储备。
国泰海通证券发布的研报指出，招商蛇口的土地投资强度从2024年一季度的25%提升至2025年一季度的57%。今年一季度，公司实现权益拿地金115亿元，同比增长36%，权益拿地面积58万平方米，同比增长36%，一季度公司权益拿地均价为19939元/平方米，表明公司资源投放坚持聚焦战略。
战略进阶
传统开发商模式遭遇天花板之际，招商蛇口构建的“开发+运营+服务”三维生态链开始释放协同价值。年报显示，2024年，开发业务虽仍占招商蛇口总营收的87.39%，但资产运营与物业服务业务正成为增长新引擎。
年报显示，2024年，招商蛇口主要持有物业全口径收入达74.64亿元，EBITDA同比增长11%。在细分赛道上，公司已形成清晰布局。
具体而言，截至2024年年末，招商蛇口管理范围内的产业园在营主要项目31个，2024年该业务运营收入实现13.84亿元，开业三年以上项目出租率达88%；公司管理范围内的集中商业在营项目47个，总经营建筑面积约277万平方米，2024年公司集中商业运营收入为17.7亿元，开业三年以上项目出租率达91%。
截至2024年末，公司管理范围内的公寓布局19个城市，已开业项目经营建筑面积约144万平方米，房源总数3.42万间。报告期内，公司公寓业务运营收入为12.34亿元，开业一年以上精品公寓出租率达90%；2024年，公司管理范围内的写字楼业务实现运营收入13.49亿元，开业三年以上项目出租率达81%。
值得一提的是，随着租赁住房REIT的落地，招商蛇口已在产业园区、租赁住房、集中商业等业态搭建多个REITs平台，成为行业典范。通过各REITs平台打通资产退出通道，公司成功构建了持有物业“开发—运营—资本化—再投资”的良性循环体系，确立了“投、融、建、管、退”的全生命周期发展模式。这一模式实践了以存量带增量、以产融促周转的轻重结合发展战略，构建了房地产发展的新模式。年报显示，截至2024年年末，招商蛇口通过公募REITs平台管理资产约59万平方米，2024年管理口径收入达8.13亿元。
华泰证券分析指出，招商蛇口的持有物业布局全面，公司持续提升持有物业运营效率，同时推动投资性房地产证券化。
值得注意的是，2024年，招商蛇口旗下物业服务和轻资产运营服务平台招商积余全面落实精益运营，首次达成利润增长超过收入增长的突破，其实现营收171.72亿元，同比增长9.89%，净利润同比增长14.24%至8.4亿元。与此同时，公司轻资产业务近年来悄然崛起，新成立的招商建管（招商蛇口旗下统筹管理并开展代建业务的专业公司）在2024年新增77个代建项目，管理面积突破2000万平米。虽定位为战略补充，但其3亿—5亿元的营收预期正为公司开辟新战线。
前海棋局
当前，招商蛇口正在加快包括深圳前海在内的土地开发价值释放。
2023年，招商蛇口以89.28亿元收购南油集团24%股权，实现对前海妈湾土地的控制。据此，招商蛇口在前海妈湾片区拥有80.62万平方米土地使用权，总计容建筑面积约455.8万平方米。该地块为早年以工业用地协议获取，初始成本仅641元/平方米，账面净值不足17亿元。后经规划调整，估值飙升至900亿元，增值近60倍。2023年据中信建投测算，其潜在货值高达4104亿元，堪称“深圳核心区稀缺资源”。随着“深港国际服务城”定位落地，这片毗邻香港的黄金土地将成为粤港澳大湾区融合的战略支点。
公开资料显示，前海妈湾片区被定位为“一带一路国际经贸合作先导区”和“前海深港国际服务城”，与香港形成“双城三圈”联动格局，重点发展跨境贸易、供应链管理、创新金融等高端产业。
目前，前海妈湾片区的开发已进入加速度，该地块规划建设涵盖住宅、商业、办公的超级综合体。其战略价值不仅在于地段稀缺性，更在于与香港形成的“双城三圈”联动格局，通过跨海交通网络，将蛇口、前海与香港元朗、洪水桥连为经济生态圈。招商蛇口对该片区的开发已显现系统思维，已推出领玺、锦尚公馆等标杆项目，同时打造前海深港商贸物流小镇，吸引香港贸易、航运企业入驻。按招商蛇口规划，项目整体开发周期约8—10年，未来每年可贡献数百亿元销售额。
前海妈湾不仅是招商蛇口的“底仓资产”，更是粤港澳大湾区战略的核心载体。随着深港联动深化、产业高端要素集聚，这片455万平方米的黄金土地将从“账面增值”迈向“现金流兑现”，成为招商蛇口从开发商向“开发+运营+服务”综合服务商转型的核心支柱。
财务护城河
在房地产行业深度调整的这些年，招商蛇口始终以“稳健”作为其发展的底色。
年报显示，2024年，招商蛇口经营性现金流净额达319.64亿元，连续五年正向增长；账面货币资金突破1003.51亿元的历史高位，同比增加120亿元。截至2024年年末，招商蛇口现金短债比为1.59，“三道红线”始终处于绿档，一年内到期债务仅占21%；综合融资成本2.99%，2024年新增融资利率仅2.78%；剔除预收款的资产负债率62.37%，净负债率55.85%，远低于行业警戒线。2025年6月，招商蛇口发行的三年期中票利率低至1.91%，凸显央企信用溢价。
纵观招商蛇口的财务策略，其一方面通过REITs扩募盘活存量，2019年至今已变现142亿元，另一方面将开发利润反哺持有型物业，形成良性循环。据测算，其现有REITs平台管理资产年收入达8.13亿元。随着招商蛇口持有项目的逐步成熟，前述数字有望倍增。
当前，不动产行业估值逻辑正在两个维度发生重构，即从土地储备规模转向现金流生成能力，从开发速度转向资产运营效率。手握1004亿元现金的招商蛇口，其前海土地储备、三大REITs平台与行业最低水平的融资成本构成其难以复制的竞争壁垒。当行业最终完成出清，这家央企或将率先触摸到新周期的价值锚点。