2025年盛夏，住建部调研组在广东、浙江两地反复强调"必须让楼市稳住"时，全国多数城市的房价仍在悄悄"缩水"。政策工具箱里塞满了限购松绑、利率打折、以旧换新等促销手段，但消费者却像逛菜市场的阿姨，攥着钱袋子左看右看，就是不肯轻易下手。

 市场

虽然部分城市新房网签面积同比飘红，但70个大中城市里，二三线房价同比跌幅还在扩大，待售商品房面积依旧较高，三四线城市存在较长去化周期。房企前五月开发投资同比下降10.7%，新开工面减22.8%。虽然广东、浙江两省上半年新建商品房网签面积同比正增长，广州、深圳因融资协调机制落地及以旧换新政策，库存消化周期回归合理区间。但非核心城市压力较大，全国1—5月新建商品房销售面积仍下降2.9%。

 当前居民群体陷入“买涨不买跌”的心理陷阱。当房价进入下行通道，购房者反而陷入“等待更低点”的博弈心态。

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日本启示录：前车之鉴

上世纪90年代日本房地产崩盘提供了深刻的警示教材。日本全国房价下跌45%，商业用地暴跌78%，核心城市东京调整期长达11年。日本政府的重大失误在于政策摇摆：1986年连续降息催生泡沫，1989年暴力加息，利率从2.5%飙至6%，直接刺破泡沫；1992年开征地价税加剧抛售，救助资金又误输“僵尸企业”。日本泡沫期租金回报率低至6%，泡沫破裂后因房价暴跌升至13%。而当前中国一线城市租金回报率仅1.5%-3%，显著低于合理水平。房价需更大幅度调整才能回归均衡，这解释了为何部分购房者认为“房价仍未跌透”。

 万箭齐发

住建部提出的"好房子"概念，安全、舒适、绿色、智慧，这些关键词正在重构住房的居住属性。杭州的"精准供地"模式、现房销售试点、商业地产REITs，都在试图搭建新秩序。但市场都在等待新的更加有利的政策落地，经济学家呼吁，拯救房地产市场不能再一点一点出政策，必须万箭齐发。

当70后还在怀念"买房等于发财"的黄金时代，Z世代已经用脚投票：他们更在意租金回报率是否合理，更警惕成为高位接盘侠。 当游戏的钟声停止，没有人愿意继续把一辈子的收入捆绑在房产上。楼市本质上已经进入从规模游戏到质量竞赛的转型。