文/北京进深 林振兴
胡文全团队最近很忙，他们开始为能建城发在朝阳劲松的项目造势。
为了营造神秘感，项目案名至今未流出。
这个在三年多前拿地的项目，硬是熬到现在才开卖，目前销售指导价10.66万/㎡。
捂盘，是这家央企开发商的惯用招数。
在丰台，能建城发中国府于几个月前推出新品叠拼。它也是一个现房项目。
中国府是一个在10年前拿地的项目，但至今去化堪忧，今年才卖了7套。
之所以，胡文全接连不断掏出现房来卖，是因为能建城发从去年至今，在北京拿地“挂0”。
4月29日，能建城发重拾拿地野心，但却在通州梨园6007地块的争夺战中失利了。
没有新地，意味着未来随着存量的持续去化，能建城发北京公司就会在北京出现“断粮”、无房可卖的局面。
作为能建城发北京事业部总经理，胡文全或许最为担心，北京区域是否拖累集团业绩增长的后腿？
今年上半年，能建城发未上榜《北京房企权益销售金额排行榜top30》，但遥想2024年上半年它还在榜单上。
眼下，这个东三环位置相当顶的现房项目推出后，或许可以助力胡文全打一场翻身仗，并达成今年的业绩kpi。
能建城发董事长杨扬洋和总经理萧睿，也对胡文全给予了厚望。毕竟劲松项目在中国能建大厦附近，代表着大集团的面子。
01
时间回溯至三年多前，当时能建城发还叫葛洲坝地产。
2021年平安夜，由葛洲坝以底价11.4亿元，竞得劲松街道0408-646地块，楼面价约2.84万元/㎡。
次年2月，项目公司中能建（北京）房地产实业有限公司成立，注册资本10000万元，法人兼经理为胡文全。
目前，该公司票据发生逾期，逾期余额19.4万元，累计逾期发生额27.107万元。
堂堂央企项目公司，为何票据逾期，背后原因或许只有胡文全等高管心里知晓。
能建城发劲松项目很mini，占地约1.3公顷，地上建筑规模约4万㎡。包含1栋办公楼、2栋住宅楼和地下车库等配套设施。
3栋建筑围合式排布，商住混合，私密性一般，舒适感大打折扣。
另外，由于规模有限，楼栋排布密集，缺乏园林规划。而且南边的两个大写字楼 西侧写字楼，遮挡严重。
两栋住宅楼建面1.2万㎡，98套房源，3种户型，102㎡/130㎡三居和160㎡四居。
其中2号楼南北朝向，边户160㎡四居 中间户130㎡三居。
如果换做是现在的“好房子”新品，130㎡是一定可以做四居。
虽然有点“好饭”晚了，但160㎡四居还是很不错的，南向四面宽，并做到了动静分离。
102㎡三居全部是东西朝向，室内采光较差。
据了解，能建城发劲松项目的设计公司为中国建筑科学研究院有限公司，中标金额240.9898万元。
有小道消息称，130㎡和160㎡南北通透大户型，很有可能就内部消化，能拿出来对外销售的只有102㎡的东西向。
花近1000万，买东西向的房子，你愿意吗？
也有置业顾问辟谣称，“房源全对外销售，无内部保留说法，员工也需验资看房。”
但可以确定的是，能建城发几年前的产品，穿越到现在看，已严重过时了。
仅朝阳区来说，在售的中海万吉玖序、保利朝观天珺、金茂满曜，待售的黄杉木店双子座。它们赠送面积感人，将南北阳台变室内面积。
除了阳台，越来越多朝阳新盘还有风雨连廊、首层架空等“好房子”元素。
能建城发劲松项目，没有阳台等扩展空间，得房率不高，仅一边有飘窗，另一侧开窗较小。
虽说只有98套，胡文全肩上的担子也不轻，他的主要对手，是东北6公里外的黄衫木店双子座：璞樾和紫京宸园。
但能建城发劲松项目也有自己的优势，地段好，隶属于北京CBD辐射区，距离国贸商圈约2.5公里。
02
眼下，让胡文全心里真正发愁的，或是丰台的中国府。
2015年10月，葛洲坝单挑群雄，以49.5亿元和配建4.1万平方米公租房以及6.18万平方米回迁房的代价，竞得丰台樊家村住宅用地。
住宅部分楼面价高达7.5万元/平米，刷新了彼时北京“单价地王”纪录。
但不幸的是，葛洲坝拿下地王一年多后，房住不炒出台，全国多个城市出台调控政策。
在业内人士看来，地价有了限价，商品房也有了销售指导价。对葛洲坝（现更名能建城发）来说，地王变成了烫手山芋。
一直拖到2019年，北京中国府首次取得预售证，拟售价格11万 /平米。
中国府虽以“地王”身份出生，但捂盘的福利，一点都没有沾到，销售表现差强人意。据媒体报道，开盘2年多后，网签才16套。
2022年7月29日，北京中国府项目第三次取证，取证房源580套，其中住宅96套，其余为库房。再之后，它进入现房销售阶段。
高价地项目对房企资金链存在挑战，资金成本会随着时间的延长而不断增加，这又反过来迫使能建城发提高中国府价格。
最近一次取证是去年3月，中国府42套房源（含住宅8套，其余为库房）入市，住宅拟售价格123741.18元/平米。
但时间过去一年多，这批住宅仅成交2套，成交均价123132.43元/平米。
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另据克而瑞显示，今年以来，中国府一共卖出了7套，成交均价107,002元/平米，成交金额共计1.76亿元。
中国府去化困难，存在内、外部因素。
内部因素是因为高成本（楼面价及装修费用）导致中国府定价压力大。
外部因素是中国府所属的丰台，作为近年来供地大户，是京城开发商卖房竞争最激烈的区域，没有之一。
新入市的项目包括建发金茂观宸、金茂璞逸丰宜、中建云境、北京隅·西颂等，它们分散了丰台有限的市场需求，加剧了中国府的去化难度。
转眼2025年，丽泽叁号院为丰台新房市场增添了532套的库存。而后，丰台新宫和岳各庄地块两块地还将为当地带来不少新房。
虽然中国府项目周边配套设施相对成熟，但与丰台其他“好房子”项目相比，未能形成绝对竞争优势。
缺乏"爆点"的产品，在当前市场环境下很难赢得购房者的青睐。