四、土地招拍挂抬高房价

网易新闻: 刚才您说到整个行业现在已经进入了微利时代，但您也说这个行业曾经也有过暴利，而且这个暴利并不都是开发商拿去的，那暴利是被谁拿去了？

卢铿: 我们这个行业有过暴利时代，那时土地相对比较便宜，市场舆论对房价涨幅没有控制。但07年或08年上半年的一段时间，房价飞涨、地价飞涨，很多开发商拿到了一些不理性成本的土地，那时开始，暴利就逐渐消失了。

在那之前，曾经有一些开发商，特别是比较有实力的、大规模的开发商，曾经拿到过大面积的低成本土地，那时开发商追求利润有一个重要的来源，就是靠土地的增值，实际上不动产是不太容易增值的，不动产的增值是来源于土地增值，比如说郊区的土地，当他的交通条件还不太好时，它的土地价值是比较低的，后来由于交通条件改善了，地价上去了，房价也就上去了。

我觉得房地产行业的暴利有很多方面的原因，一个方面是有些地方政府为了建设，为了获取财政收益，把土地价钱定得太高。土地价钱的问题在哪里呢？ 本来是招拍挂三种模式，但几乎全国没有人采取招标的模式。我觉得招标模式其实是最合理的，因为它往往要带着你对这块地的理解，你的规划设计、你的企业实力、你能不能把这块地的价值挖出来（去竞标）。但挂牌和拍卖是价高者得，几乎99%的土地都是用了这种模式（卖出去的）。这种模式对地价和房价是非常不利的，正因为这种模式使得地方政府拿到了很多利益，但把房价抬高了。 因为开发商一定要追求适量的利润才能生存，于是地价的上涨就带来了很多成本的上升，加上有些成本是不可控的。

比如钢材，建筑钢材低的时候可能就三千多一吨，到高的时候七千多一吨，这个波幅振荡是开发商没法控制的，所以也就带来了一些所谓保障用房或限价房、经济适用房在很多城市无法生存的问题，因为它把上限定了，但成本控制不住，最后当参与保障性住房建设的开发商无利可图时，他就一定不会有投资积极性。