本报记者 陈磊

为了规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度，国务院近日公布《住房租赁条例》(以下简称《条例》)，自2025年9月15日起施行。

《条例》将给市场各方带来怎样的深远影响？新规需要怎样的配套制度？围绕这些问题，《法治日报》记者采访了北京市房地产法学会副会长田磊、北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜。

记者：根据《条例》规定，住房租赁合同备案是出租人的强制性义务。这将给租赁市场各方带来怎样的影响？需要建立怎样的配套制度，才能确保住房租赁合同备案的落实？

孟丽娜：对出租人来说，强化了出租人的备案义务，有利于规范租赁行为，提升租赁市场透明度；对承租人来说，为其享受当地政府的基本公共服务提供了保障前提，如有的地方办理积分落户、子女入学、公积金提取等公共服务事项需要提交住房租赁合同的，可以提交住房租赁合同登记备案编号，替代纸质合同；对行政主管部门来说，通过备案实现对租赁数据动态监测，为政府制定政策提供较为充分的依据，提高监管的针对性和有效性。

为确保备案工作的有效落实，可建立多项配套制度。如建立信息共享机制，与公安、市场监督管理、教育、人力资源和社会保障、金融监管、住房公积金等相关部门建立信息互联互通等共享机制，加强联合监管。加强备案平台建设，简化备案流程，实现租赁合同备案的规范化，方便出租人足不出户完成备案工作。完善监督处罚机制，目前，《条例》对住房租赁企业、住房租赁经纪机构未按照规定办理住房租赁合同备案要求进行处罚，但出租人为个人的未设定罚则。下一步，需要完善行政处罚的裁量标准与处罚程序，采取有效措施加强对出租人备案行为的监管。

田磊：为了更好落实住房租赁合同强制备案，可以出台相关激励引导制度，对主动备案的出租人给予一定的政策优惠，通过降低其他成本等方式弥补备案流程增加的程序、手续成本，提高其备案积极性。还可以出台相关信用监管制度。如构建住房租赁市场信用评价体系，将出租人的备案情况纳入信用记录。对违反备案要求的出租人进行信用扣分，限制其市场准入、金融信贷等活动。

从长远发展看，还可以建立全国统一的住房租赁合同备案平台，实现全国范围内住房租赁信息的集中管理和共享。同时，考虑到数据迁移、系统对接等复杂技术难题，应充分考虑各地实际情况，采取循序渐进的方式推进，并且注重与各地现有平台的衔接和融合，避免重复建设、浪费资源。

记者：《条例》规定的实名制和租赁双方互相核验身份证明，将对住房租赁市场产生怎样的影响？

田磊：实名制和租赁双方互相核验身份证明的积极影响在于，能够保障交易安全、规范市场秩序、提高监管力度。承租人可据此核实房屋产权，一定程度上避免一房多租、虚假房源等乱象，同时出租人也能确认承租人身份，降低房屋被用于违法活动的风险。实名制交易压缩了“地下租赁”“阴阳合同”的空间，有利于交易透明化。实名数据为监管提供依据，有助于精准打击群租违规、租金诈骗等行为。

落实实名制可以利用技术简便操作流程，如依托租赁平台对接公安、不动产系统，实现身份、产权信息在线自动核验，减少线下操作成本。另外，监管部门可定期抽查租赁企业、中介的核验记录，对伪造核验材料、明知身份不符仍签约的，给予罚款、停业整顿等处罚。

记者：《条例》规定，设立住房租赁资金监管账户并向社会公示。此类账户应该如何建立？

田磊：设立住房租赁资金监管账户制度，其核心是通过资金监管堵住相应漏洞。一方面，限制住房租赁企业随意支配租金押金，防止滥用“资金池”，从源头防范企业经营风险；另一方面，通过账户公示和全程监管，确保租金能按时支付给房东、押金可退还租客，直接保障租赁企业交易对手方的合法权益。

设立住房租赁资金监管账户，可以要求住房租赁企业在开业后一定期限内到商业银行设立专用住房租赁资金监管账户。企业需与承办银行签订住房租赁资金监管协议，明确资金监管范围、方式及流程等核心内容。企业还需要将账户信息推送至当地房屋租赁信息服务平台并向社会公开。

账户使用与监管是重点。企业通过该账户办理租金和押金收付，单次收租超一定期限或押金超一定期限的，相关资金需纳入监管，并通过账户向房东支付租金、向租客退还押金。银行需与政府租赁信息平台对接，按规定及协议监管资金，并及时推送账户信息。