中经记者 黄永旭 西安报道

今年上半年，西安房地产市场供销两端持续调整，延续修复态势，土拍市场爆发出的活力为这份“半年报”增添了一抹亮色。

《中国经营报》记者了解到，在去年“9·26”一揽子政策支持下，西安市场活跃度明显增加，止跌回稳取得一定成效。尤其是土拍市场，民营房企频频现身，连续多地块溢价成交，总体成交规模居全国前列，进一步为楼市增添了信心。

中指研究院西安分院总经理石蕊认为，对于市场来说，目前房企战略聚焦于好城市、好地段，尤其资金压力下，房企更倾向确定性强的地块。而这些因素的影响，直接导致成交楼面价和溢价率提升，未来这些优质地块入市，为楼市高质量发展提供了有力支撑。

土拍市场升温

2025年上半年，西安土地市场活力凸显，“绿城落子港务区”“邦泰再拿软西地块”等消息，相继成为楼市热议焦点。总体上，港务区、高新区等核心区域，房企拿地热情十足，且多宗地块创下片区新高，而灞桥、临潼等外围区域仍面临流拍压力。

根据CRIES中指数据库监测，2025年1—6月，西安共推出51宗住宅用地，规划建筑面积共计455.85万平方米；成交40宗住宅用地，总规划建筑面积共计368.53万平方米，成交楼面价7213元/平方米，同比上涨22.57%。

从宅地总出让金额来看，2025年1—6月，西安以266亿元位列全国第六。相较于千亿元级别的杭州、北京仍存差距，但依然领先天津、厦门、广州等城市。

记者梳理看到，2025年开年，西安土地市场相对较冷。1月份仅成交3宗地块，总面积33.972 亩，总出让金额1.675亿元。而从二季度开始，土地市场明显回暖。5月，成交超10宗住宅及商服用地，总出让金额约70亿元，最高溢价率达18.32%；6月，土拍热度延续，有8宗涉宅地块成交，吸金约69 亿元。

土拍热度在区域分布上，差异尤为明显。港务区凭借“名校+奥体”双轮驱动，成为上半年土拍主战场。区域内铁一中、陕师大附中等优质教育资源密集布局，叠加地铁3号线、14号线及华润万象汇等配套落地，吸引了绿城、保利、龙翔等房企集中拿地。

其中，绿城在港务区连续拿地，并且出手“阔绰”，引起区域价值大讨论。5月7日，绿城竞得GW1-21-12地块，紧邻高新一中陆港中学、地铁3号线国际港务区站，经过20轮竞价抢拍，最终以15.8%溢价率成交，楼面价10111元/平方米，成为港务区首宗“万元地”。

6月10日，绿城再度出手，竞得GW1-22-17地块。该地块位于奥体中心南侧港泽路以北、全运路以东，属于该区域“压箱底”地块。经过17轮竞价，最终绿城以9.028亿元摘得，溢价率21.5%，楼面价11707元/平方米，刷新了1个月前创造的“地王”纪录。

高新区则依托产业人口红利，丝路软件城、丝路科学城等板块成为房企布局重点。6月17日，邦泰集团半年内在西安第五次拿地，以11.02亿元底价，摘得高新区软件新城板块64.307亩住宅地块，楼面价10282元/平方米。

另外，5月19日，高新区丝路软件城一宗约72.126亩的住宅用地挂牌成交，楼面单价为11006元/平方米，一举成为2025年高新区首宗“万元地”。该地块编号为GX3-24-22，位于高新区科技六路以北、化龙三路以东，由陕西卓逸房地产开发有限公司以132300万元总价摘得，土地单价1834万元/亩。

中指研究院统计显示，2025年1—6月，绿城中国以45.9 亿元拿地金额、45.0 万平方米拿地面积登顶双榜，成为上半年西安土拍市场最大赢家。保利发展以27.2 亿元拿地金额、34.9 万平方米拿地面积稳居第二。地建嘉信、邦泰集团、信达地产等表现抢眼。

同时，记者注意到，2023年以来，全国土地供应端容积率普遍下降，低密度地块开始占据主流。而且，相较于此前重点突出地段和配套的营销策略，如今，诸多开发商更热衷于把“低密”“别墅级品质”作为主要卖点，市场上容积率低于2.0的产品大量涌现。

“近两年西安市供应住宅用地容积率处于较低位置，2025年上半年，平均容积率为2.45，2024年为2.5，2023年为3.13。”石蕊分析称，容积率下降的原因主要有政策引导、市场需求变化和产品创新需求等多个方面。比如，去年10月，西安多部门发布政策，提出“优化用地供应结构、规模，盘活存量闲置土地。提高商品房建设质量，建设群众满意的好房子”。

房价持续调整

7月15日，国家统计局发布了6月份70个大中城市商品住宅销售价格的最新指数。70城中，14个城市新房价格环比上涨，1个城市二手住宅价格环比上涨。而西安的表现，还未能在15个上涨城市中占有一席之地，仍处于下行调整过程中。

梳理国家统计局数据可知，2025年1—6月，西安房价整体持续下行，其中新房价格累计降幅为2.3%，二手房价格累计降幅为2.9%。相较于去年同期，2025年前6个月，新房、二手房同环比均有明显下降，而且，房价连跌的趋势仍在持续。

与此同时，房地产市场还在面临成交萎缩、去化承压的交易现状，观望情绪和信心不足也是购房者的心理侧写。

石蕊表示，根据中指研究院数据库统计，2025年上半年，西安新建商品住宅供应量有34.71%的降幅，同时成交量降幅为12.98%，西安楼市内部也呈现高端改善和小面积刚需销售较好的两极分化现象。从中指研究院今年上半年西安住宅项目TOP10来看，排名前两位的改善项目去化比较好，其中金茂两个项目均价超过3.2万元/平方米，均价1.5万元/平方米的刚需项目绿城秋月苑也位列其中。

“上半年的新房市场，整体来说成交规模收缩，房企仍然以去库存为主。行业内项目折扣力度普遍拉高，但是客户观望情绪还很浓厚，说到底，还是对预期的信心不足，市场信心没有完全修复。”西安一房企营销负责人讲述了当前市场现状。

克而瑞西安机构执行总经理李晓兵表示，根据上半年整体市场表现，西安房地产市场正在经历从“规模扩张”向“品质竞争”转型，市场分化趋势愈发明显。“热点板块、核心区域的优质项目受到市场热捧，比如奥体板块、曲江板块的一些项目去化基本没压力。而非核心区域项目大多都是开盘走平销的路子，因此，要警惕非核心区域库存压力，建议开发商加速产品迭代，以‘好房子’标准打造产品，从而提升竞争力。”

观望情绪在二手房市场的弥漫，体现为二手房挂牌量的持续增加和买方议价空间的持续扩大。尤其是高新、曲江板块，曾经坚挺的二手房价，在现在的局面下，同样难以支撑，成交价格大幅下降，“准新房破发”“次新房价格腰斩”等案例也引发社会关注和热议。

事实上，上半年西安二手房市场活跃度进一步回升，单月成交量也曾出现破万套的成绩。经统计，2025年1—6月，全市存量房（二手房）网签备案面积总量为542.13万平方米，住宅网签备案套数总量为50532套。相较于2024年同期，总成交面积和成交套数，都实现了正增长。

从月度变化来看，1月份受春节假期影响，成交量环比缩减，但2月开始回升，3月份成交量破万，单月网签备案达到10470套。二季度成交量虽不及万套，但仍处成交量高位，4月、6月成交量均超过9000套。

“当前，新房市场供应增加，进一步分流了二手房市场的改善需求，多数业主预期悲观，出现大量降价抛售的现象。”李晓兵认为，参考其他同类城市经验，需通过政策松绑（降低税费等）激活改善需求，鼓励房企推出“以旧换新”政策加速去化。同时引导业主理性定价，避免“踩踏式”降价，参考区域新房价格调整预期，从而促进市场稳定。